不動産経営をしている個人から、所得税の確定申告の依頼を受けることがあるのではないでしょうか。また、相続税申告の依頼を受けたときに、被相続人が相続財産として借入れをして建物を建てて、サブリースを採用していることがあるのではないでしょうか。本節では、不動産の賃貸借契約のうち、賃料増減額請求、サブリース、敷金（民法、借地借家法）について解説します。1 賃貸借契約賃貸借契約とは、賃貸人が貸主として、賃借人にある物の使用収益をさせることを約し、賃借人が借主として、これに対してその賃料を支払うこと及び引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約することによって成立する契約です（民601条）。レンタカーのような動産もありますが、社会的に特に重要なのは不動産賃貸借契約です。2 借地借家法民法には賃貸借の規定（601～622条）がありますが、不動産賃貸借については民法の特別法である借地借家法が優先的に適用されます。借地借家法は原則として、建物所有を目的とする土地賃貸借及びすべての建物賃貸借に適用されます。本来は、契約内容をどのようなものにするかは契約当事者の自由（契約自由の原則）ですが、一般的に弱い立場にある不動産賃借人の利益を保護するための規定が借地借家法には設けられています。その規定に反する特約で賃借人に不利なものは無効とされます（借地借家9条、16条、21条など）。3 賃料増減額請求契約の期間が長期にわたる不動産の賃貸借契約（1-8⇒62頁）においては、途中、契約で賃料額が不相当になることがあります。例えば、新型コロナウイルスの感染拡大などの予測できなかった事情によって近隣の賃料相場が下がり、従前の賃料が過酷となって不相当になることがあります。そこで、借地借家法では賃料額の変更を認めています。借地については、契約期間中に賃料額が不相当になったときは、当事者は、将来に向かって賃料額の増減を請求することができます（借地借家11条1項）。不相当となったかどうかは、①土地もしくは建物に対する租税その他の負担の増減、②土地もしくは建物の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動、③近傍同種の建物の賃料との比較によって判断します。この増減額請求権の規定は、強行法規であり、当事者の合意で排除することはできません。賃料増減額請求を受けた賃借人は、相当と認める額を支払えば、結果的に支払額が違っても、債務不履行にはならず、賃借権解除を回避することができます。ただし、賃借人が不足額を賃貸人に支払うときは、年10％の利息を付して支払わなければなりません（同条2項）。一方、賃料増減請求を受けた賃貸人は、相当と認める額の賃料の支払いを受けることができます。ただし、超過額（適正賃料額を超過して受け取った額）があるときは、年10％の利息を付して賃借人に返還しなければなりません（同条3項）。なお、借地についてと同様の規定が設けられています（借地借家11条）。4 転貸借契約(1) 転貸借契約とは？賃貸人は、賃貸人の承諾を得れば、賃借物を転貸することができます（民612条1項）。賃借人（転貸人）と転借人との間の賃貸借の転貸借契約といいます。賃貸人と転貸人との間には直接の関係は生じません。不動産を転貸借するのに賃貸人の承諾が必要なのは、借地借家法によっても修正を受けません。賃貸借契約が終了した場合の転貸借契約は終了するのでしょうか。転貸借契約は、賃貸借契約を基礎とするため問題となります。なお、賃貸借契約が終了したときは、転貸人の地位を賃貸人が引き継ぐという地位承継が契約になされています。賃貸借契約が終了しても、別段の定めである転貸借契約が自動的に終了するわけではありません。しかしながら、転貸借契約はその前提が失われるのであり、賃貸借契約の終了原因によって存続するか否かが異なります。賃貸人の債務不履行（例．賃料不払い）を理由として賃貸借契約の解除（2-2⇒121頁）をしたときは、転貸人は、賃借人に対抗することができ、賃借人を退去させることができます（民613条3項但書参照）。転貸借契約は、賃貸人が転貸人に対して返還を請求したときに、賃借人（転貸人）の債務の履行が不能により終了します（判例）。一方、賃貸人と賃貸人との合意により賃貸借契約を解除したときは、賃貸人は、転貸人に対抗することができず、賃借人を退去させることができません（同条3項本文）。理由は、契約は相対的効力しかもたないのが原則であるから、合意解除（解除契約。2-2⇒121頁）をすることによって合意成立前に現れた第三者（転借人）の権利を害することはできないからです。5 サブリース(1) サブリースとは？サブリースとは、不動産所有者が（転貸目的の）不動産賃貸・管理業者（サブリース業者）に建物を賃貸し、サブリース業者が不動産所有者の承諾のもと転借するという契約です。不動産所有者は、サブリース業者から勧誘を受け、収支予測をしたうえで資金を金融機関から借り入れて建物を建設することが多いです。不動産所有者がサブリースを採用するメリットとして、賃料保証期間中、サブリース業者から契約どおりの一定の賃料を受け取ることができる、入居者（転借人）から直接賃料を受け取る必要がなく、借入金の返済計画を立てやすいことなどが挙げられます。一方、サブリース業者のメリットは、転借料と賃料の差額が利益になることです。また、建物の建設や修繕にも関与することによって利益が生まれることがあります。い（サブリースではない転貸借事業にも適用される）と考えられています。6 敷金(1) 敷金とは？敷金とは、いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭のことをいいます（民622条の2第1項）。敷金は、敷金設定契約という賃貸借契約とは別個の契約により交付されます。(2) 抱き合わせされる債権の範囲敷金は、賃貸借から生ずるすべての賃借人の債務を担保します。賃貸借契約の継続中のみならず、契約終了後の不法占有による賃料相当額の損害賠償債務も、敷金からの増額対象になります。(3) 敷金返還請求権の発生敷金返還請求権は、「賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき」に発生します（同条1項1号）。明け渡した後に敷金の返還を請求できるのであり、敷金が返還されなければ明け渡さないという主張は認められません。敷金返還請求権の金額は、「敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額」です（同条1項）。(4) 敷金の充当賃借物の賃貸借契約の存続中に賃借人が賃料を支払わないときは、敷金を賃料債務の弁済に充当することができます。他方、賃借人が賃貸人に対し、敷金を賃料債務の弁済に充当してほしいと請求することはできません（同条2項）。賃貸借契約が明け渡された場合、敷金は残債務へ当然に充当されます。賃借人が相殺などの意思表示をする必要はありません。(5) 課税関係所得税基本通達では、敷金について、次に掲げる金額のうち次に掲げるものを超える年の終了する年度の所得金額の計算上、総収入金額に算入するとし、敷金確定額（1-5のCOLUMN 2⇒51頁）。敷金返還請求権を放棄したことによる、しないことが確定した敷金の額として収入計上します。敷金のうち返還を要しないこととなる部分の金額 引渡しの日における当該資産の価額① 敷金のうち返還を要しないこととなる部分の金額が、賃貸の期間の経過に応じて返還を要しないこととなる部分の金額である場合 賃貸期間に対応する部分の金額② 敷金のうち不動産等の貸付けの期間の経過に応じて返還を要しないこととなる部分の金額が、賃貸期間の経過に応じて返還を要しないこととなる部分の金額であることによる当該資産の価額 貸付けにより受けた敷金の額から返還を要しないこととなる部分の金額を控除した残額③ 敷金のうち不動産等の貸付けが終了しなければ返還を要しないことが確定しない部分の金額が、賃貸の期間の経過に応じて返還を要しないこととなる部分の金額であったことによる当該資産の価額 貸付けが終了した日における当該資産の価額Google スプレッドシートにエクスポート税理士試験の令和3（2021）年度所得税法の計算問題では、損益計算書の家賃収入に敷金45万円が含まれており、このうち本年中に返還不要が確定したものが20万円であると記述されています。なお、令和2（2020）年度所得税法の計算問題では、敷金などのうち返還しないものの取扱いが問題されています。「飲食店を賃借するにあたってCビルのオーナーへ支払った敷金（300万円）は、建物賃貸借契約の終了による。敷金は1年以内に解約すると30％、2年以内に解約すると20％、3年以内に解約すると10％が返還されない」としたうえで、繰延資産に該当するかどうかの判断が求められています。COLUMN サブリースの規制賃貸住宅管理業者の家賃債務の実施をめぐり、管理業者と所有者あるいは入居者との間でトラブルが増加しており、特にサブリース業者については、家賃保証などの契約条件の説明をめぐるトラブルが多発し社会問題となっています。そこで、令和2（2020）年12月に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が施行されました。トラブルを未然に防止するため、すべてのサブリース業者の勧誘時の誇大広告や不実告知を禁止するとともに、違反者に対しては、業務停止命令や罰金などの措置を講じ、実効性を担保します。サブリース業者・勧誘者によるマスターリース契約の勧誘時に、家賃の減額リスクなど相手方の判断に影響を及ぼす事項について故意に事実を告げず、または不実を告げる行為が禁止されます。また、マスターリース契約について品質表示について品質表示に加えて、契約変更に関する事項などについて、著しく事実に相違する表示をし、実際のものよりも著しく優良・有利であると人を誤認させるような表示が禁止されます。さらに、国土交通省は、法執行を前提に、サブリース事業の契約を策定しました。「家賃保証」などの認識をなくすため文言を訂正する場合に使用する場合は、その文言に関係する箇所に、定期的な家賃の見直しがある場合はその旨及び情報提供の方法を、家賃が保証される期間が限定される場合はその旨などについて必ず表示しなければならないこととしました。また、契約の締結前に、所有者に対し、契約条件にかかわらず借地借家法に基づき家賃が減額され得ることなどを書面に記載して説明しなければならないことを明確化しました。POINT 1賃貸借契約の当事者は、不動産賃貸借については民法の特別法である借地借家法が適用される。借地借家法では、契約期間中の賃料額の変更を認めている。賃借人は、賃貸人の承諾を得れば、賃借物を転貸することができる。賃貸借契約が終了した場合に転貸借契約が存続するかどうかは、賃貸借契約の終了原因によって異なる。サブリースとは、不動産所有者がサブリース業者に建物を賃貸し、サブリース業者が所有者の承諾を得て転貸するという契約。サブリース業者は賃貸借契約であるため、借地借家法32条（借地借家権）が適用される。敷金とは、賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭である。
